Trouver un logement à Singapour quand on s'expatrie
Pour se loger à Singapour, les expatriés louent soit un appartement en condominium (résidence privée avec piscine, salle de sport et gardiennage), soit un logement public HDB, moins cher et souvent plus central qu'on ne le pense. Le bail standard dure un ou deux ans, le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer par année de bail, et la quasi-totalité des locations passe par un agent immobilier agréé par le Council for Estate Agencies (CEA).
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Condo ou HDB : que choisir ?
Environ 80 % des résidents singapouriens vivent dans des logements publics construits par le Housing & Development Board, dont l'histoire est racontée dans notre page sur le logement HDB. Les étrangers titulaires d'un pass de travail ou d'un Dependant's Pass peuvent y louer une chambre ou un appartement entier, dans la limite de quotas de non-citoyens par immeuble et par quartier : certaines annonces sont ainsi réservées aux Singapouriens et aux Malaisiens.
| Critère | Condominium | HDB |
|---|---|---|
| Loyer 2 chambres (2026) | 3 500 à 7 500 S$ | 2 800 à 3 800 S$ (3-room / 4-room) |
| Équipements | Piscine, gym, sécurité 24 h/24, parking | Aucun dans l'immeuble, mais marché, hawker et commerces au pied |
| Surface | Souvent compacte dans les projets récents | Généreuse : 90 m² pour un 4-room |
| Ameublement | Meublé, partiellement meublé ou vide | Souvent meublé, parfois vieillissant |
| Contraintes | Règlement de copropriété | Quota de non-citoyens, bail de 6 mois minimum, chiens limités aux petites races |
Les familles privilégient souvent le condo pour la piscine et la sécurité des enfants ; les jeunes actifs et les couples sans enfants découvrent dans le HDB des appartements spacieux, bien desservis et intégrés à la vie locale. Il existe aussi des maisons (landed property : terrace, semi-detached, bungalows) et les célèbres maisons coloniales black and white, louées par l'État par appel d'offres.
Chercher : portails, agents et calendrier
Les annonces se consultent sur PropertyGuru, 99.co ou SRX ; le site gouvernemental de l'Urban Redevelopment Authority publie les loyers réels déclarés pour chaque condo, utile pour négocier. Commencez la recherche quatre à six semaines avant la date d'entrée souhaitée : les biens partent vite et les propriétaires attendent rarement plus d'un mois.
Le marché est presque entièrement intermédié. Un agent ne peut pas représenter à la fois le propriétaire et le locataire dans la même transaction. Par usage, lorsque le loyer dépasse environ 3 500 S$ par mois, c'est souvent le propriétaire qui rémunère son agent et le locataire n'a rien à payer s'il n'a pas mandaté son propre agent ; en dessous, la commission (souvent un demi-mois de loyer pour un bail d'un an, un mois pour deux ans) peut être partagée. Faites préciser la règle par écrit avant toute visite, et vérifiez le numéro d'enregistrement de l'agent sur le registre public du CEA.
Conseil : pour les premières semaines, une location meublée de trois mois minimum ou un serviced apartment laisse le temps de visiter sur place. Les locations de moins de trois mois sont interdites dans les résidences privées : voir notre page sur la location courte durée.
De la lettre d'intention au bail
- Lettre d'intention (LOI) : après la visite, on remet une offre écrite reprenant loyer, durée, date d'entrée, ameublement et réparations demandées, accompagnée d'un dépôt de bonne foi d'un mois de loyer. Ce dépôt est perdu si le locataire se rétracte après acceptation, et il devient une partie du dépôt de garantie à la signature.
- Bail (Tenancy Agreement) : la plupart des agents utilisent un modèle standard. Il faut ensuite compléter le dépôt (deux mois pour un bail de deux ans) et payer le premier mois d'avance.
- Droit de timbre : le bail doit être enregistré et taxé auprès de l'IRAS dans les 14 jours suivant la signature (30 jours si signé à l'étranger), à hauteur de 0,4 % du loyer total pour un bail de quatre ans au plus. Pour un loyer de 5 000 S$ sur deux ans, cela représente 480 S$.
Les clauses à vérifier
- Clause diplomatique : elle permet de résilier après 12 mois avec deux mois de préavis en cas de mutation ou de perte d'emploi. Indispensable pour un expatrié ; il faut généralement rembourser une partie de la commission d'agent au prorata.
- Petites réparations : le locataire paie les réparations sous un plafond par intervention (souvent 150 à 200 S$), le propriétaire au-delà.
- Climatisation : le bail impose souvent un entretien trimestriel des climatiseurs, à la charge du locataire, environ 20 à 30 S$ par unité.
- Restitution : appartement rendu dans l'état d'origine, usure normale exceptée, parfois avec nettoyage professionnel des rideaux.
Attention : les litiges sur le dépôt de garantie sont fréquents. Faites un inventaire photo daté à l'entrée (murs, sols, joints, électroménager, moisissures, climatiseurs) et faites-le contresigner. Ces photos sont votre principale preuve au départ, et les recours passent par le Small Claims Tribunal.
Installation : électricité, internet, adresse
L'électricité et l'eau s'ouvrent auprès de SP Group (un dépôt est demandé aux étrangers), avec la possibilité de choisir un fournisseur d'électricité concurrent. Les fournisseurs internet (Singtel, StarHub, M1, MyRepublic…) proposent la fibre en quelques jours. Déclarez votre adresse auprès du MOM ou de l'ICA dans les délais et conservez le bail : il est demandé pour ouvrir un compte bancaire et inscrire les enfants à l'école. Pour l'expédition de vos meubles, voir notre guide du déménagement, et pour le choix du secteur, nos quartiers où vivre.
Et acheter ?
Un étranger peut acheter un appartement en condominium, mais paie un droit de timbre additionnel (ABSD) de 60 % du prix depuis avril 2023, ce qui rend l'achat dissuasif sauf exceptions prévues par certains accords de libre-échange (qui ne concernent pas les Français). Les maisons individuelles sont soumises à autorisation, et le logement HDB ne peut être acheté que par des citoyens ou, sous conditions, par des résidents permanents.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il louer un HDB ?
Oui, avec un pass de travail, un Dependant's Pass ou un Student's Pass, pour au moins six mois, dans la limite des quotas de non-citoyens fixés par immeuble et par quartier.
Combien faut-il prévoir à l'entrée dans un logement ?
Pour un bail de deux ans : un mois de dépôt de bonne foi, un mois supplémentaire de dépôt, le premier mois de loyer, le droit de timbre (0,4 % du loyer total) et, le cas échéant, la commission d'agent. Soit environ trois mois de loyer.
Qu'est-ce que la clause diplomatique ?
Une clause qui autorise le locataire à résilier le bail après 12 mois, avec deux mois de préavis, s'il quitte Singapour ou perd son emploi. Elle est standard dans les baux d'expatriés.